房地產特色營銷方案
制定方案時，要具體細致，盡可能考慮到所有細節和風險，確保方案的可操作性和有效性。房地產特色營銷方案要怎么寫？接下來給大家帶來房地產特色營銷方案，方便大家學習。
房地產特色營銷方案篇1
地產營銷隨著不斷完善、拓展和延伸，在地產營銷的新思路、新趨勢中出現了營銷策劃，它是在一般市場營銷基礎上的一門更高層次的藝術，其實際cao作性更高。隨著國內房地產市場競爭日益激烈，好的營銷策劃更成為企業創名牌，迎戰市場的戰略武器，策劃書是營銷策劃的反映。在此談一談策劃書的編制問題。
一、營銷策劃書編制的原則
為了提高策劃書撰寫的準確性與科學性，應首先把握其編制的幾個主要原則：
(一)邏輯思維原則：策劃的餓目的在于解決企業營銷中的問題，按照邏輯性思維的構思來編制策劃書。首先是設定情況，交代策劃背景，分析房地產發展現狀，再把策劃中心全盤托出，其次進行具體策劃內容詳細闡述;三是明確提出解決問題的對策。
(二)簡潔樸實原則：要注意突出重點，抓住企業營銷中所要解決的核心問題，深入分析，提出可行性的相應對策，針對性強，具有實際cao作指導意義。
(三可cao作性原則：編制的策劃書是要用于指導營銷活動，其指導性涉及營銷活動中中的每個人的工作及各還擊關系的處理，因此其可cao作性非常重要，不能cao作的方案創意再好也無任何價值，不易于cao作也必然要耗費大量人、財、物，管理復雜顯效低。
(四)創意新穎原則：要求策劃的"點子"(創意)新、內容新、表現手法也要新，給人以全新的感受，新穎的查是策劃書的核心內容。
二、營銷策劃書的基本內容
策劃書按道理沒有一成不變的格式，它依附于產品或營銷活動的不同要求，在策劃的內容與編制格式上也有變化。但是從營銷策劃活動一般規律來看，其中有些要素是相同的。因此，我們可以等同探討營銷策劃書的一些基本內容及編制格式，
封面：
策劃書的封面可提供以下信息：策劃書的名稱;客戶名稱;策劃完成日期及本策劃適用時間段。因為營銷策劃具有一定的時間性，不同時間段上市場的狀況不同，營銷執行效果也不一樣。
策劃書正文部分主要包括：
(一)策劃目的
要對本營銷策劃所要達到的目標，宗旨樹立明確的觀點，作為執行本策劃的動力或2強調執行的意義所在，以要求全員統一思想，協調行動，共同努力保證策劃高質量的完成。企業營銷上存在的問題紛繁多樣，但概而言之，也無非六個方面：
初步房地產業，缺乏實際cao作經驗。尚無一套系統營銷方略，因而需要根據市場特點、項目特點策劃出一套營銷計劃。
某地產項目改變功能和用途，原有的營銷案已不適應新的'形勢，因而需要重新設計新的營銷方案。
企業改革經營方向，需要相應地調整行銷策略。
發展商原營銷實施方案嚴重失誤，不能再作為企業的行銷計劃。
房地產市場行情發生變化，原經銷案已不適應變化后的市場。
發展商在總的營銷實施方案下，需在不同的時段，根據市場的特征和行情變化，設計新的階段性方案。
一般的房地產營銷策劃書文案中，對策劃書的目的說的非常具體，都會出現類似如下前言：承蒙某某房地產開發有限公司的信任，委托我們某某廣告策劃公司參與某某城市廣場的前期營銷策劃。我們通過對該項目的市場分析和項目定位，又抽調出大批市場調研人員深入市場，針對該項目進行了全面的市場調研，從而說明某某城市廣場項目營銷對公司長遠、近期利益及對長期系列影響的重要性，要求公司各級領導及項目小組、各環節部門達成共識，完成任務，這一部分使得整個方案的目標方向非常明確、突出。
(二)、分析當前的營銷環境狀況
對同類樓盤及住宅產品市場狀況、競爭狀況、樓盤銷售價格及宏觀環境要有一個清醒的認識。它是為制定相應的營銷策略，采取正確的營銷策略提供依據，"知己知彼方能百戰百勝"，因為這一部分需要策劃者對市場比較了解，這部分主要分析：
1、當前市場狀況及市場前景分析
房地產市場總體概述;
區域競爭性樓盤分析;
樓盤的市場性、現實市場及潛在市場狀況;
市場成長狀況，樓盤目前處于市場生命周期的哪一階段上。對于不同市場階段上的樓盤營銷側重點如何，相應營銷策略效果如何，需求變化對產品市場的影響。
目標客戶群體對樓盤的接受性，這一內容需要策劃者憑借已掌握的資料分析產品市場發展的前景。
2、對樓市影響因素進行分析。
主要是對影響樓盤銷售的不可控因素進行分析;如宏觀環境、政治環境、居民經濟條件，如置業者收入水平，消費結構的變化，消費心理及文化層次等，對一些商業物業的營銷策劃還應考慮周邊地區人口分布狀況，商業網點分布狀況及片區商業業態形成等發展趨勢。
(三)市場機會與問題分析。
所謂的營銷實施方案，就是對市場機會的把握和策略的運用，因此分析市場機會，就成了營銷策劃的關鍵，只要找準了市場機會，策劃就成功了一半。
1、針對項目目前營銷現狀進行問題分析，一般營銷中存在的具體問題，表現為多方面：發展商知名度不高，項目地段不佳，形象不佳影響產品銷售。
項目整體規劃欠佳，功能不全，被客戶冷落;
項目包裝太差，提不起目標客戶群體的購買興趣;
樓盤價格定位不當;
目標客戶群體定位缺乏科學性，使銷售渠道不暢;
促銷方式不佳，客戶不了解樓盤;
廣告投入太少，難以啟動市場;
銷售人員服務質量不高，客戶有不滿情緒;
售后服務缺乏保證，客戶購房后的顧慮多等都可以是營銷中存在的問題。
2、針對項目特點分析優秀、劣勢。從問題中找劣勢予以克服，從優勢中找機會，發掘其市場潛力。分析各目標市場或目標客戶群熱點，進行市場細分，對不同的消費需求盡量予以滿足，抓住主要目標客戶群作為營銷重點，找出與競爭對手差距，把握利用好市場機會。
(四)營銷目標
營銷目標是在前面目的任務基礎上公司所要實現的具體目標，即營銷策劃方案執行期間，經濟效益目標達到：總銷售率為%，預計銷售日期為__天。
(五)營銷戰略
1、營銷宗旨
一般發展商在企業策劃案中注重這樣幾方面：
以強有力的廣告宣傳攻勢順利拓展市場，為產品正確定位，突出產品特色，采取差異化營銷策略。
以樓盤主要目標客戶群體為銷售重點。
建立起暢通的銷售渠道，不斷拓展銷售區域。
2、競爭策略
通過前面房地產市場機會點與問題分析，提出合理的推廣策略建議，形成有效的4P組合，達到最佳效果。
1)項目定位：產品市場定位的關鍵主要在顧客心目中尋找一個空位，使樓盤迅速啟動市場。
2)功能定位：功能定位涉及到定位產品質量的優于劣。一般來說，功能齊全的住宅物業是深受置業者歡迎，是十分具有市場競爭力和生命力的。樓盤功能定位科學，即為進入市場銷售提供了有力的保證。
3)樓盤品牌：要形成一定知名度、美譽度，樹立廣大置業者心目中的知名品牌，必須有強烈的創造意識。
4)樓盤包裝：樓盤作為不可移性的特殊商品，其包裝與其它市場銷售的產品一樣，十分重要，包裝作為樓盤給目標客戶群體的第一印象，需要能迎合置業者質量滿意的包裝策略。
5)價格策略：這里強調幾個普通性原則;
銷售當時的市場環境;
周邊樓盤的質量及銷售狀況;
樓盤自身的客觀條件;
銷售戰略及銷售進度安排;
發展商的成本及營銷目標;
房地產特色營銷方案篇2
(一)總目標
根據本案營銷宣傳策略，通過切實、有效的廣告安排，突出重點，彰顯樓盤特點，提高本案的知名度與美譽度，支持本項目的銷售工作。
(二)廣告目標綜述
1.樹立樓盤整體形象，對市場客戶及目標客戶傳播銷售信息。
2.保證樓盤銷售順利進行，配合2017年全年的項目開發，并實現預期的銷售目標。
3.樹立本企業形象及本案項目的樓盤形象，強化本案“____×”的居住理念及推廣主題。
房地產特色營銷方案篇3
一、活動主題
1、浪漫七夕，相邀美麗
2、浪漫滿屋，幸福七夕
二、活動背景
每年農歷七月初七這一天是我國漢族的傳統節日七夕節。因為此日活動的主要參與者是少女，而節日活動的內容又是以乞巧為主，故而人們稱這天為“乞巧節”或“少女節”、“女兒節”。七夕節是我國傳統節日中最具浪漫色彩的一個節日，也是過去姑娘們最為重視的日子。
人們傳說在七夕的夜晚，抬頭可以看到牛郎織女的銀河相會，或在瓜果架下可偷聽到兩人在天上相會時的&39;脈脈情話。女孩們在這個充滿浪漫氣息的晚上，對著天空的朗朗明月，擺上時令瓜果，朝天祭拜，乞求天上的仙女能賦予她們聰慧的心靈和靈巧的雙手，讓自己的針織女工技法嫻熟，更乞求愛情婚姻的姻緣巧配。
三、活動目的
1、營造浪漫的節日氣氛，增加客戶對企業的認同；
2、真誠回饋客戶，同時挖掘潛在客戶，提升顧客的品牌忠誠度；
3、提升__地產的知名度，營造良好的企業形象；
4、與__美容機構合作，讓新老客戶享受浪漫的同時，體驗健康美麗。
四、活動亮點
1、七夕佳節，節日購房大優惠；
2、搭建鮮花拱門，搭配粉色地毯，地毯上撒滿玫瑰花瓣，地毯兩側有落地鮮花，讓前來參與活動的新老顧客感受“鵲橋幽會”的浪漫氛圍；
3、與__美容機構-伊麗莎白美容機構合作，為到場的講授美麗健康的秘訣；
4、活動簽到時，每位女性朋友將獲得一束美麗的玫瑰花，及由伊麗莎白美容機構提供的美容體驗券一張；
5、現場好禮送不停，凡參與活動的每對情侶、夫妻，將獲得一張抽獎券，有機會抽取大獎；
6、現場精彩互動小游戲，為現場情侶、夫妻提供一次愛的體驗，見證愛的默契；
7、小提琴暖場，營造溫馨浪漫氛圍。
四、活動要素
活動時間：20__年x月23日
活動地點：__地產售樓部
邀約人數：100人左右
邀約對象：（情侶、夫妻）老客戶、潛在客戶、__VIP客戶等
活動形式：健康美麗養生座談會+現場互動+節日優惠促銷
五、活動流程
六、流程分解
簽到
1、來賓簽到，贈送鮮花，領取資料；
2、走鵲橋，合影留念。
亮點1：走鵲橋，營造溫咖啡馨浪漫的氛圍；
亮點2：小提琴暖場，用音樂渲染氣氛，增添節日元素。
茶水點心供應
水吧提供足夠數額的茶水點心，包括奶茶、咖啡、蒸餾水、汽水、曲奇餅等。
主持人開場白
1、提前五分鐘、二分鐘提醒戶外的客人入場
2、講解活動，包括活動主題、內容等?
小提琴表演
小提琴表演，拉奏優美、溫馨、扣人心弦的曲子，渲染氛圍。?
第一輪抽獎
抽取三等獎，調動客戶的積極性，為健康美麗講座奠定感情基礎。?
健康美麗座談會
有__美容機構講師主講，跟到場的來賓，尤其是女性講授健康美麗的秘訣。
互動游戲
一、心有靈犀大比拼互動游戲；
二、肢體模仿秀。
抽獎
1、分一、二、三等獎，各項獎品待定；
2、第一輪抽出三等獎，最后一輪抽獎同時抽取一等獎、二等獎。
房地產特色營銷方案篇4
一、項目銷售廣告目標
(一)總目標
根據本案營銷宣傳策略，通過切實、有效的廣告安排，突出重點，彰顯樓盤特點，提高本案的知名度與美譽度，支持本項目的銷售工作。
(二)廣告目標綜述
1.樹立樓盤整體形象，對市場客戶及目標客戶傳播銷售信息。
2.保證樓盤銷售順利進行，配合__年全年的項目開發，并實現預期的銷售目標。
3.樹立本企業形象及本案項目的樓盤形象，強化本案“____×”的居住理念及推廣主題。
二、本項目產品特點及目標市場分析
(一)項目SWOT分析
經過對本項目的調查，得出如表8-7所示的SWOT分析結果。
表8-7__項目SWOT分析表
SWOT
分析結果
優勢
1.中高檔景觀房地產定位，緊鄰__學院，區域升值潛力與發展潛力較大，加之交通便捷，居者既能享受景觀又能隨時步入都市，享受都市生活的便捷
2.本案周邊區域將是__市未來的大型文教區，文化氛圍濃厚，人文氣息可作為本案較大的賣點之一，良好的景觀設置和深厚的文化內涵是本案兩大重要優勢
劣勢
1.本案所在地離市區稍遠
2.項目內不同品位的建筑類型融合在一起，建筑形態稍顯繁雜，在一定程度上影響到本案形象推廣的統一性
3.本案是招商引資引進的房地產項目，雖然開發商擁有雄厚的經濟實力，但其知名度與信譽度有待提升，品牌的建立還需要一個逐漸被市場認同的過程
機會
1.__市經濟的持續增長促使人們的居住消費觀念日漸形成，房地產市場也已經發展到較為成熟的階段，特別是20_年__市的房地產價格增勢強勁，全年度房地產價格增幅近40%，預示著__市的房地產市場進入到了一個快速增長的階段
2.__市正在進一步拓寬城市空間，經濟發展和城區面積的擴大促使__市正在往一個現代化的大城市方向發展，這也對本案是一個利好
3.__市距著名旅游城市__市僅一小時車程，處于該市“一小時交通圈”內，具有可挖掘的周邊市場，可進一步擴大本案推廣外延，廣泛傳播本案形象
4.本案在__市屬于大規模景觀樓盤，秀美景致與規模優勢相結合，成就了本案在__市樓盤項目的卓越品質，使本案具有了塑造品牌的優秀基礎
威脅
1.與本案處于同一區位的有“__”等三個競爭樓盤，其中“__”項目的建筑形態統一和諧，與本案眾多建筑形態融合在一起的特點形成鮮明對比，給本案構成了一定的競爭壓力
2.本案周邊的樓盤項目雖可促使該區域形成一種統一的居住氛圍，但也容易分散一部分目標消費群，弱化本案的影響度和推廣度
3.__市人口有限，多年來房地產市場的蓬勃發展已消化了部分消費力，增大了本案的市場推廣及銷售風險
4.作為__市郊區的樓盤，本案所處區域要形成一個成熟的住宅區域還需要一定的時間，消費者對該地塊也需要有一個認同的過程
(二)項目廣告目標市場
根據本案的特點及上述的SWOT分析結果，初步確定本案的目標市場可包括：
1.第一目標市場：__市本地(包括城區和郊縣城鎮);
2.第二目標市場：__市周邊地區(如__市等具有潛在購買力的&39;地區)。
(三)目標消費群定位
在市場定位與項目定位相結合的基礎上，將目標消費群鎖定為以下人群。
1.按購房動機：(1)居住者;(2)投資者。
2.按地理位置：
(1)__市本地人及在__市工作的外地人;
(2)周邊地區想將本案作為第二居所的人士。
三、本案的廣告推廣計劃
(一)廣告訴求重點
結合本案特點，在本案的不同銷售階段，將本案主題進行輪流展示，著力形象介紹，使其盡快被目標客戶群所了解和接受。具體廣告的訴求重點將從以下六方面突出。
1.項目的整體優勢：可著重突出中高檔景觀樓盤和本市規模較大的樓盤。
2.地貌布局：本案遵循自然生態法則進行布局，小區地貌獨具特色。
3.生態環境景觀：獨特的景觀生態環境是本案的一大亮點，在推廣時應著重強調。
4.配套：本案擁有大型現代化購物商廈、大型景觀休閑廣場等完備的生活配套;與此同時，本案的智能化系統在本地也將是比較先進的。
5.人文氛圍：毗鄰×學院，同時這一區域將逐漸發展成為__市的文教區，是__市最具現代文明底蘊的城市板塊，人文氣息十分濃厚，為本案營造了一種強烈的文化氛圍，這是本案最為珍貴的訴求點，應著重突出。
6.居住理念：本案所營造的是一種天人合一的居住理念，人與自然和諧相融是都市人居品質的極致彰顯，倡導一種健康的生活方式也是本案的感性訴求點之一。
(二)廣告表現
1.廣告主題圍繞本案“____×”這一居住理念，在本案的不同營銷階段設置不同的推廣主題，包括上述幾大訴求點以及本案的銷售進展情況。
2.廣告主導概念：秀麗的自然風光條件與濃厚的人文氛圍完美結合。
3.廣告表現原則
(1)訴求單純形象力求突出產品品牌與產品本身的形象，文字感性而具有說服力。
(2)風格統一化：從傳播的媒介上整體考慮統一風格，包括選用的圖片、圖形、字體、色彩和編排樣式。
(3)系列化：在項目整個營銷過程中，根據項目的開發階段，按推廣的節奏，分為幾個推廣單元，形成單元系列，以加強每個階段的推廣與訴求重點，同時將本案各方面的優勢點分章節進行有側重的展示，讓人們能強烈、全面地認識、認同本案所獨具的優勢與品位。
(4)廣告誘導重點：著重分階段提示“__項目”針對各個目標消費群對自身價值的定位，界定自身價值、生活階層、生活品位等一系列針對個性的訴求，以提供充分的心理暗示，貼近目標消費群的心理期待，引導其采取購買行為。
(三)廣告媒體發布計劃
電視、廣播、報紙、戶外和車體等廣告的表現形式都將成為本案可選擇的宣傳推廣媒體，形成全方位的強大推廣媒體組合。
在本案各銷售階段媒體配合情況如表8-8所示。
表8-8本案各銷售階段媒體配合情況表
銷售階段
具體情況
引導期
首期推向市場，廣告運用以一些新聞報道、大型戶外媒體和售樓部的全面啟用為主，結合項目奠基這一市場機會點
公開期
樓盤正式推向市場，廣告媒體的安排轉向以報刊媒體為主，同時可配合一定的促銷活動
強銷期
各種媒體攻勢互相配合、全面展開，推廣重點圍繞銷售進展情況開展。在客戶對本案了解的基礎上，強化本案影響力，促使銷售迅速擴大
持續期
廣告媒體的投放減少，銷售上的廣告宣傳主要依靠前期剩余的戶外媒體和印刷媒體維持
(四)廣告分期
本案廣告將依據市場銷售情況及銷售周期采取各階段不同的廣告活動，使受眾全面透徹地掌握本案信息，同時節省一定的廣告費用。鑒于本案大型景觀住宅的定位，在本年度內的廣告分期建議如表8-9所示。
表8-9__項目廣告分期情況表
階段
日期
媒介運用
廣告主題
導入期
3月中
至7月中
戶外大型廣告牌：設置在__市區主干道上，引導型廣告建議尺寸在20米×10米
預告開盤日期;本案的總體規劃優勢;著力介紹本案形象，塑造本案品牌及企業品牌形象，使消費者對本案有一個整體的把握與了解;重點是感性、概念性的訴求，強調的是樓盤整體的品牌形象和企業形象
現場看板：在工地搭設大型看板，營造現場氣勢及銷售氣氛
墻體廣告：在工地現場設置，推廣樓盤和企業形象，吸引周圍群眾注意，依據現場實際情況設置尺寸
報紙廣告：在《__日報》上發布以軟新聞方式為主的廣告，使受眾對本案有一個基本的了解，開工奠基建議以整版平面報紙廣告的形式實施
燈廂廣告：在環城北路的主干道兩旁，每50米設置一對路牌，共40對
道旗制作：沿__市主干道布置
售樓中心：售樓處及樣板房設計布置完成，營銷道具準備完畢
公開期(導入期后1周左右)
7月底至10月中
報紙廣告：主要以《__日報》為主，時間配合項目的開發進程來實施
各個主題以系統的方式連續展開：開盤信息;樓盤形象宣傳;本案的規模優勢;本案優越的自然環境景觀及濃郁的文化氛圍;本案配套優勢
夾報：每個月一次，以夾報形式推廣，加深受眾印象
電視媒體：__市電視臺專題報道，開盤時向各大媒體發布開盤信息，配合公關活動進行樓盤強勢宣傳，強化樓盤形象
活動：在開盤當日舉辦開盤慶典儀式
強銷期
10月底至春節前后
報紙廣告：整合公開期報紙媒介投放策略，《__晚報》與《__報》配合進行，每月兩次投放
本案價格優勢;本案熱銷進展情況;與公開期相一致的規劃優勢、環境景觀優勢、配套優勢等
廣播：在主要廣播媒體上發布，選擇早晨及晚上八點左右
電視媒體：__市電視臺專題報道
海報：定點定區域發送關于樓盤信息的海報，對訴求對象做密集轟炸，擴大影響面
活動：可舉辦促銷活動，加強本案影響力，或參加房交會
持續期
11月中
報紙廣告：每半月投放一次廣告
銷售單位信息;價格優勢;熱銷情況
電視媒體：__電視臺專題報道
四、本案的廣告費用的預算
根據以上該項目的廣告策略，整個項目開發和市場推廣的總費用以控制在總的銷售額的1.5%左右較為合適。如果房地產市場發生較長時間的低迷狀態，則本案總的廣告預算將做相應的追加調整。
房地產特色營銷方案篇5
一、龍馬潭區宏觀經濟
【基本情況】 全區幅員面積332.64平方千米，年末總人口31.5萬人，其中非農業人口10.44萬人。全年完成國內生產總值14.8億元，增長12.5%，其中：第一產業增加值3.19億元，增長4.5%;第二產業增加值4.93億元，增長19.5%;第三產業增加值6.68億元，增長11.5%。完成財政收入10,584萬元，增長17.1%。農民人均純收入增加150元，達到2871元。出生人口2296人。
【商貿業】 瀘州沱江商業城川南貿易中心地位得到鞏固。全區各類商品交易市場42個，營業面積42.5萬平方米，集貿市場成交額14.32億元，增長12.8%。全年完成社會消費品零售額7.11億元，增長13.5%。
【城鄉建設】 龍馬新城已具雛形，新城建設共完成投資2.80億元，“一橫三縱”主次干道混凝土路面澆筑完畢，商會大廈、興達、馨天地等房地產項目建設快速推進。舊城面貌發生較大變化，小市沿江路以交通、防洪、休閑、環保、商貿五位為一體的綜合改造全部完畢，改造舊城18萬平方米。全區集鎮基礎設施和房屋建設共投入資金6.40億元，新改擴建房屋258萬平方米，全區城鎮化水平31.1%。全區啟動中心村建設25個，特興鎮魏園村、安寧鎮良豐村被列為市級重點中心村。
二、龍馬潭區房地產總體市場狀況
城市建設按照“規劃、建設、管理、經營”四位一體的工作思路，走“優先發展新城區，逐步改造老城區，加快城市西伸北進，塑造城市特色”之路，全面提高城市綜合功能，努力打造瀘州既具現代文明又有歷史古韻，既有完善的城市功能又有充分發展空間的城市個性和城市特色。20__年繼建成隆納高速公路、瀘納高等級公路和瀘州藍田機場擴建工程后，加快城北新區(含龍馬大道中心區)的開發建設，完成城西新區的開發準備工作，加快納溪河東新區、藍田重灣小區、江陽西路南區、江陽西路北延線及百子圖片區、杜家街以北的開發建設。 沱江濱江路完成沱一橋至沱二橋開工段孔樁(80多柱)和地梁，工程累計完成投資396.2萬元。
沱二橋至三角花臺道路整治20__年8月正式動工，至年底全面結束。全長2千米，工程內容包括改造排水系統、人行道路面、供電電纜下地、路燈改造及道路綠化美化。
三、綜述
從上述發展目標來看，大力發展經濟，調整產業結構，控制人口，解決就業，加快城市建設，努力提高居民生活水平，社會發展等六大方面均有明確的目標和規劃，其中加快城市化進程和加快現代化多功能城市化建設尤其值得我們注意。這表明不僅從國民經濟發展自然帶動龍馬潭區發展，更加從城市宏觀發展目標方面對龍馬潭區的發展提出了明確的規劃和目標。項目位于龍馬潭區最大的商貿集散重地回籠灣批發市場和王氏批發市場之間，必將是城市化發展的最大受惠者。
由于城市人口基數大，絕對增長數量還是比較大的。龐大的城市戶籍人口加上大量的流動人口，為項目提供了有利的人口資源保證。
國家和瀘州市房地產相關政策法規的不斷出臺，使瀘州市房地產業的發展更加規范化、市場化，從更多方面給普通消費者以實惠和保障，使開發商和消費者能夠在更加公開、透明、規范的條件下進行交易，充分保護了在交易中弱勢群體的利益;在政策的壓力下，促使開發商不斷成熟，不斷壯大實力，也必將淘汰部分實力弱、運作不規范的開發商，從而十分有利于房地產業朝健康的方向發展。
一 項目概況
(一)項目地理位置評估
項目位置
瀘州市龍馬潭區五交化一條街
項目區位評估
在瀘州市市區地圖中我們不難看出五大區位板塊，中心半島、城北新區、城南、城東、城西。項目位于中心半島與城北新區和城東結合部位，轄三地出入口中心地帶，交通十分便捷，覆蓋區域寬廣，受眾面大。
僅從龍馬潭區區位中分析，我們可將其分成四大板塊：小市舊城區、回籠灣街區、龍馬新城區和城北新區。在這四大板塊的房地產宏觀市場中，很明顯可以看到城北新區屬于開發質素較高，房地產市場形成最快的一個高端區域;龍馬新城區屬于中等質素，不論價格，建筑質量，建筑整體規劃，小區面積，都較城北新區稍遜一籌;小市舊城區因為老城區面積較大，道路狀況單一，多年來發展較為緩慢，一直阻礙房地產市場的發展;回籠灣街區因其獨特的地理位置優勢，多年來形成了川南最大的商貿集散地，城市交通四通八達，流動人口數量大。由于該區域商賈眾多，一直以來都為商家所必爭之地，商業氛圍十分濃厚，在相當一段時間內阻礙了房地產住宅市場的健康發展，目前向陽街、五交化一條街、匯金路一帶的樓盤即可視作該區域房地產住宅市場的典型特征：
※ 規模普遍較小; ※ 新開發建設項目較多且密集; ※ 項目開發質素普遍較低; ※ 該區未來開發總體規劃較為樂觀發展空間大。
二 項目定位
(一)項目優勢分析
1、龍馬潭區宏觀經濟良好，人均GDP逐年上升，人均可支配收入也在穩步上升，人均可支配收入的快速增長大大增強了居民的實際購買力
2、龍馬潭區人口基數大，流動人口量大，具備優良的人口基數保證;
3、本案不直接臨街，但進出又比較方便，利于居家;
4、戶型面積搭配合理;
(二)項目定位
在對本案周邊項目進行大量調查以及針對目前項目的園林景觀設想效果并結合居住質素的分析后，我認為本案在定位上應當區別于目前位于回籠灣街區的所有項目，并且應當在居住質素和居住環境上高于同區域的所有項目，借此形成項目賣點，與同區域競爭項目產生差異化優勢。因此我認為本案應定位成歐陸建筑風格與中式園林景觀相結合的中檔純居住性小區。
主題命名：鳳林山莊
1)消費群體定位
建材市場、沱江建材市場、科維商城、小市舊城居民區、江陽區舊城居民區。
3)訴求范圍定位
回龍灣街區、商貿區;小市舊城居民街區;城北新區和龍馬新城部分街區;北城舊城居民街區;南城舊城居民街區。
三、項目各階段銷售策略及促銷策略
制定此銷售策略以及配合銷售策略所采取的相應宣傳推廣策略，是為了讓本案的銷售達到理想的效果，讓本案在銷售的過程中能更好地、更容易地實施銷售控制，并且針對每一個銷售階段都能夠有計劃、有原則、有目的的行動，而不是盲目地、沖動地想然而然的想到什么做什么。因此在銷售的全過程中希望銷售一線主管人員和銷售人員能夠有效地充分執行行動方案，同時希望開發商、建筑商能夠在項目工程、項目施工進度、銀行按揭辦理和廣告宣傳力度上以及各類原始資料的提供上給予最多、最大的配合與工作支持。
(一)項目總銷售方針與目標
1、項目銷售方針
1) 在本案的全程銷售中，銷售部門應當積極主動地探討和研究，并善于及時總結項目在任何銷售階段中的優勢和劣勢，分析問題并歸納上報可行性建議;
2) 在各類問題的處理中應當保持積極主動的工作態度和樂觀的心態，善于尋找問題、分析問題、解決問題;遇到任何銷售困難時應當及時上報主管部門或與開發商、建筑商進行有效溝通，共同尋求解決方案;
3) 在銷售全過程中應當維護好開發商、建筑商及本公司形象，認真貫徹執行公司管理制度和項目部銷售管理的相關紀律制度，堅決服從上級領導安排，履行個人服從集體的宗旨，努力建設明星團隊和銷售明星，爭創明星團隊和銷售明星“雙金”榮譽。
2、項目銷售目標制定
項目銷售目標主要受到：項目工期、銀行按揭、廣告宣傳力度、銷售人員的銷售力四大因素左右。目前，本案到現在為止并不能提供銀行按揭的準確依據;項目工期也只能是預計在20__年3月份左右主體封頂，園林景觀建造更遲之一步;另外在廣告宣傳力度上能不能充分按照即定方案完全執行和認真對待。受這三大因素的影響和制約，我為本案在8個月的銷售周期內制定了兩種目標：1)保守銷售目標;2)最佳銷售目標。
保守銷售目標：完成總銷售量的60%左右;銷售周期8—9個月。
最佳銷售目標：完成總銷售量的90%左右;銷售周期6個月左右。
(二)認購期銷售策略及宣傳推廣策略
結合本案周邊項目的實際銷售價格指數，對于本案的價格定位我的建議是不宜過早地公之于眾，在該片區的價格全部比本案初步設想價格定位低的情況下，如果較早地將本案價格公布及銷售，容易造成消費者在沒看到項目任何建筑物、景觀效果的情況下將本項目與同區域內競爭項目相互混淆不清，導致差異化優勢不能形成，從而使消費者尚失對項目的購買信心和購買的決心。
在項目的工程剛剛開始之初及沒有任何園林景觀的情況下，從實際操作效果來看，我認為在認購的早期，應當重點考查市場對項目初步設想價格的接受程度。采取摸底的工作思路，在介紹的過程中全部只告知消費者項目今后的規劃建設、戶型結構、園林景觀設計和大概的價格，銷售部門及其開發商和建筑商在這點上應當高度重視，嚴守項目機密，注意對外宣傳的措詞，統一口徑。嚴格遵守：對項目不明確的地方，不予承諾;與本案不相符的情況，不能夸大事實。
1、認購期注意事項
1) 對認購階段的來訪和來電客戶必須嚴格做好詳細的客戶登記;
2) 現場銷售中每天所暴露出來的問題以及客戶提出的建議應在每日歸納總結成文，定時上報主管部門;
3) 不定期舉行業務、銷售與策劃部門之間的多向聯系和溝通。對于各項銷售指標統計認真分析，及時進行市場調查，抓住重點，按人落實任務并設立量化目標;
4) 項目主管應經常與開發商和建筑商保持良好雙向溝通，反映問題，提出建議;
5) 項目主管應有效監督和管理行銷人員的宣傳實效。
2、認購期目的
認購期是項目展開正式認購和銷售工作前不可或缺的重要一環，在這個階段，不論是銷售部門還是策劃部門所有工作的核心都應當集中在對項目理念的傳輸和消費者對項目意見或建議的反饋、分析、匯總的基礎之上，盡量多的讓市場了解本案，同時也要盡可能多地收集到反饋信息。這是驗證項目定位和制定銷售價格的最為有利的時期。因此在認購期我們只做三件事：1)傳達項目理念;
2)采集信息;
3)引導消費者進入正式認購。
3、認購期時間
20__年11月1日——20__年11月30日
4、銷售場地安排
鳳林山莊售樓中心
5、認購期實施辦法
1) 在認購期內原則上是不進行任何形式的訂購，大量的通過行銷手段，適當的進行一些廣告發布和網絡信息的發布，傳達本案的開發理念，同時制造項目懸念;
2) 凡有意向進行認購的客戶一律交納￥5000元排號費，領取相應的排號卡一張;
3) 在認購期排號的促銷政策上，不論是銷售部、開發商還是建筑商都應保持高度的統一。由于本案在認購期不可能給予客戶在價格、面積、戶型、位置上作出任何承諾，為了充分調動客戶購買需求，凡在認購期排號的客戶，都可以在正式認購時將￥5000元的排號費轉為￥8000元的認購金;
4) 所有排號客戶如在正式認購時選擇不到自己所滿意的戶型、位置，可如數退還所交納的￥5000元排號費。
(三)強銷期銷售策略及促銷策略
認購階段利用廣告宣傳和促銷攻勢的立體化“搶灘登陸戰”，讓項目在市場上造成了一定熱度后，為項目強銷期作好了良好的市場鋪墊，但在強銷期內的銷售任務是艱巨的，超過銷售總量50%的任務量將在這一階段中得以消化，但是在這階段中我們不可能再像認購時大量地投入廣告宣傳，在廣告宣傳方面我們應該因地制宜的尋求最恰當的市場推廣機會和盲點，適時地與中國傳統的民風、民俗節慶日相互連接推出項目。
在認購階段過后對于項目銷售價格和促銷策略將作相應的調整，價格的制定將會更將細化到位置、樓層、結構上;促銷原則保持在認購均價三個百分點的上升空間或三個百分點的下降范圍內(最主要依據認購階段市場的實際情況而定)。
在強銷期的工作中除了外圍市場的鞏固和開拓之外，更重要的將是項目自身的強化，諸如：項目工程進度必須嚴格按照認購協議書約定條款得以順利的完成，在該階段中項目的五證必須全部完成辦理手續，銀行按揭貸款的工作應當花大力氣、下狠決心盡快地辦理，《商品房測繪報告》必須要求在項目取得《商品房預售許可證》之前完成，以便于項目《商品房預售許可證》的如期取得。
2、強銷期目的
在強銷期堅持內緊外松的原則，一方面應當鞏固項目前期所建立的市場，加緊項目基礎建設、證照手續辦理，加強銷售成功率的把握;另一方面在市場宣傳推廣上，利用元旦和春節的機會進行項目推廣，由于在此時機中正是瀘州房地產行業大盤和名盤大力推廣的時候，采用“跟隨作戰”的方法，我們并不是要求與大盤和名盤相互攀比，而是重在借助大盤和名盤的品牌優勢，抓住大盤和名盤的市場空缺點，拾遺補缺的填補消費者需求和市場的空白點。在宣傳推廣的跟進上要充分地利用人員一對一促銷來加強推廣的實效。
在銷售中所有銷售人員應當堅持認購階段的工作態度和工作激情，加強自身的學習，積極地參與項目的相關培訓，項目銷售主管應在每月制定當月的銷售培訓計劃，有效地組織和安排培訓工作。
3、強銷期注意事項
1) 由于強銷期的工作重點在于開發實效和銷售實效的體現，因此在該階段所有銷售人員應具備良好的工作心態，將工作計劃落到實處，發揮最大的銷售力。
2) 在市場鞏固上除廣告宣傳外，銷售人員應當和自己的前期客戶建立良好的關系，認真做好客戶回訪跟進的相關報表和工作日記。
3) 項目銷售主管和置業顧問每月所提交的工作計劃、安排、總結和目標設立中必須嚴格要求量化指標。
4、強銷期實施辦法
◆ 強銷期工作分為三步走：第一步，總結分析階段;第二階段：實效階段;第三步：突破階段。
1)總結分析階段(20__年12月19日——20__年12月31日)
20__年11月19日由正式認購階段轉入強銷期后，我們首要做的工作應該是將認購時期中項目資源進行重新組合，再次提煉項目的優勢和劣勢，分析論證市場認可程度，進一步推斷出項目銷售今后的發展趨勢和空間。
2)實效階段(20__年1月1日——20__年2月28日)
通過總結分析明確項目所存在的問題后，在強銷期的中期應當在工作上展開具有實質性很強的工作，工程建設、證照的辦理、銀行按揭的辦理、《商品房預售許可證》的辦理，銷售人員的強化培訓，行銷結構的建立，都應當充分地按照即定的方案開展工作。
(六)持續期銷售策略及促銷
1)持續期時間
20__年4月1日——20__年4月30日
2)持續期銷售策略
在該階段由于銷售總量剩余在20%左右，大多數較好的戶型、位置基本上都在前期銷售中銷售一空，在持續期中我們要結合當時項目剩余戶型、位置和市場的實際情況制定新一輪的價格方案;這個時候在廣告宣傳上，基本上保持處于收縮狀態，除了通過行銷人員的一對一行銷和網絡宣傳推廣之外，其他的廣告形式可以不采取。
3)持續期促銷策略
作為向尾盤過渡的時期，不輪在戶型、位置上都大大的與前面各個階段不能相提并論了，因此在促銷上我建議優價出售，用基本貼近于成本價的讓利作為底線支撐。
五 項目價格策略
(一)各階段執行價格走勢即定方針
1)執行價格
各階段的執行價格將在認購階段之后提供
2)執行價格走勢即定方針
在項目全程銷售中，價格因素是至關重要的，在項目的初期(認購階段)我們設立一個
比較均衡，同時也是比較高端的價位目的是在于最大限度地考驗市場的認可程度和消費接受能力，如果在一階段所設定的價格能夠得到市場的認可，且反應熱烈，那么在今后的價格制定中將呈上升趨勢，其上升空間保持在三個百分點范圍內;如果市場反映呈相反狀態，那么在執行價格的走勢上將下浮三個百分點。
(二)各階段價格讓利優惠控制原則
1)在項目銷售的各個階段中如有大型SP促銷活動原則上讓利按照促銷方案執行;
2)如果在階段內沒有任何促銷活動，讓利優惠幅度按照客戶的付款方式進行優惠： 按揭貸款：97折;分期付款：96折;一次性付款：95折;
親友一起購買(10套以內)：除享受付款方式的優惠之外，額外再享受99連環折; 大型團體購買(20套以上)：除享受付款方式的優惠之外，額外再享受97連環折
六 全程銷售中開發商所需配合事項
為了讓項目在銷售的全過程中順利的按照即定方案展開工作，希望開發商能夠在工作上給予項目銷售部最大的支持和配合，以求盡快盡早實現銷售目標。
時期
配合事項
完成時間
預熱準備期
四證、土地使用年限、項目效果圖、戶型圖、園林景觀規劃方案、
交房日期、交房標準、裝修標準、物業管理費用
20__年10月31日前
認購期
戶型結構整改建議確定、正式認購促銷方案定稿、
正式認購執行價格確定、《商品房認購協議》確定
20__年11月30日前
正式認購階段
財務人員、保安人員配比，現場花卉、椅子提供
《商品房定購協議》確定、元旦促銷方案確定、強銷期執行價格確定
20__年12月7日前
強銷期
春節促銷方案確定、《商品房買賣合同》樣本提供、銀行按揭程序的申辦、
房監所測繪辦理、商品房預售許可證辦理
20__年3月31日前
持續期
持續期促銷策略和執行價格確定
20__年4月3日前
清盤期
清盤期促銷策略和執行價格確定
20__年4月30日前
房地產特色營銷方案篇6
一、活動目的和背景
本次房地產開盤活動初定時間為20__年12月25日。在__項目的推廣，__花園在市場上已經具有一定的知名度，通過媒體推廣和銷售接待，客戶群對項目的了解已經趨于成熟，同時根據項目銷售情況統計說明，項目的已放號客戶群中準客戶所占比例較大，預計到開盤前夕，項目放號量將會持續增加，因此開盤活動的市場背景條件應該說是比較成熟的，同時通過一段時間的推廣，項目也已到了必須開盤的時候，再推遲勢必會造成客戶的流失。
房地產開盤活動緊緊圍繞銷售為中心，通過一系列的包裝等工作，在開盤后兩天內爭取達到30~40%的成交率，同時將__花園的市場知名度和美譽度擴大化，為一期項目的銷售成功和今后二期的推廣、銷售打下堅實的基礎。
二、活動時間
20__年12月25日
三、活動地點
__花園項目銷售中心現場
四、房地產開盤策劃方案主題思路定位
強調氛圍、突出品位、提升檔次、有條不紊、圓滿成功
1)通過開盤當天在周邊及現場的包裝和慶典活動，給項目渲染出濃烈的喜慶氛圍，突出表現項目的開盤盛典。
2)通過在售房部現場的包裝和水酒供應，工作人員的細微服務來突出表現項目的品位和檔次，讓到來的客戶都能從現場感受到一種尊貴感和榮譽感。
3)通過合理的區域劃分，有效的活動流程安排，現場工作人員工作職責的合理分配以及對客戶關于選房、購房流程的講解和傳達，有條不紊地對開盤當天的現場人流人群進行有效合理的控制，以使整個項目現場感覺有次序、有、層次，整個項目現場有條不紊。
4)通過一系列的工作輔助，最重要的是在銷售過程中抓住客戶心理，充分利用好銷控掌握的方法，以置業顧問來積極調動購房者的迫切心態，以使之達到成交，簽定相關合約。
五、房地產開盤活動現場規劃布置方案
1)現場布置
A在售樓部立柱前根據場地尺寸搭建半米高上下舞臺一個，后設背景板(雙面)，舞臺兩邊用花籃裝飾。附設一個用鮮花包扎的講臺，以作嘉賓發言及領導致辭用，整個舞臺主要用做剪彩以及主持、發言用途。
B售樓部東北角面塔南路與新安路交匯處設彩虹門一個，汽柱兩個分別立在彩虹門兩端。鞭炮氣球8串，花籃若干，禮炮18門，舞臺下用花扁、花架裝飾，售樓部入口設紅色地毯，售樓部前廣場設空飄若干。
C舞臺前設坐椅兩排，20個位置左右，供嘉賓及領導使用。
2)外圍道路布置
A塔南路兩側按排號活動期間方案設計，插上彩旗。
B項目工地臨塔南路一側安置空飄若干。
C在塔南路進入售樓部路口處設空飄兩個，以達到吸引人流，車流，指引來賓，宣傳開盤的作用。
3)售樓部分區布置及其他布置
A售樓部內部分為4個區域
a、選房區：主要用做通知到的放號客戶在該區域通過銷售人員的二次講解和價格預算，進行選房，確定房號，并簽署相關協議。
b、簽約區：主要用做已經選好房的客戶在該區域簽定認購書、繳納房款定金，履行相關手續。
c、展示區：主要用作未通知到選房的客戶參觀沙盤和模型，索取資料，戶型圖，在選房前有個心理準備。
d、休息區：原洽談區位置，主要用作客戶逛累了之后臨時休息用。注：選房區與簽約區設在同一區域，意向性劃分。
B其他區域
a、活動區：售樓部門口廣場，用作開盤活動、剪彩等，同時作主要的包裝區域。
b、休閑區：用作舞獅表演及客戶觀賞表演的區域。
4)新客戶排號臺：設在售樓部入口右側，立柱之后，用作新客戶臨時排號之用，同時也用作臨時室外咨詢臺之用。
房地產特色營銷方案篇7
(一)廣告訴求重點
結合本案特點，在本案的不同銷售階段，將本案主題進行輪流展示，著力形象介紹，使其盡快被目標客戶群所了解和接受。具體廣告的訴求重點將從以下六方面突出。
1.項目的整體優勢：可著重突出中高檔景觀樓盤和本市規模較大的樓盤。
2.地貌布局：本案遵循自然生態法則進行布局，小區地貌獨具特色。
3.生態環境景觀：獨特的景觀生態環境是本案的一大亮點，在推廣時應著重強調。
4.配套：本案擁有大型現代化購物商廈、大型景觀休閑廣場等完備的生活配套;與此同時，本案的智能化系統在本地也將是比較先進的。
5.人文氛圍：毗鄰×學院，同時這一區域將逐漸發展成為__市的文教區，是__市最具現代文明底蘊的城市板塊，人文氣息十分濃厚，為本案營造了一種強烈的文化氛圍，這是本案最為珍貴的訴求點，應著重突出。
6.居住理念：本案所營造的是一種天人合一的居住理念，人與自然和諧相融是都市人居品質的極致彰顯，倡導一種健康的生活方式也是本案的感性訴求點之一。
(二)廣告表現
1.廣告主題圍繞本案“____×”這一居住理念，在本案的不同營銷階段設置不同的推廣主題，包括上述幾大訴求點以及本案的銷售進展情況。
2.廣告主導概念：秀麗的自然風光條件與濃厚的人文氛圍完美結合。
3.廣告表現原則
(1)訴求單純形象力求突出產品品牌與產品本身的形象，文字感性而具有說服力。
(2)風格統一化：從傳播的媒介上整體考慮統一風格，包括選用的圖片、圖形、字體、色彩和編排樣式。
(3)系列化：在項目整個營銷過程中，根據項目的開發階段，按推廣的節奏，分為幾個推廣單元，形成單元系列，以加強每個階段的推廣與訴求重點，同時將本案各方面的優勢點分章節進行有側重的展示，讓人們能強烈、全面地認識、認同本案所獨具的優勢與品位。
(4)廣告誘導重點：著重分階段提示“__項目”針對各個目標消費群對自身價值的定位，界定自身價值、生活階層、生活品位等一系列針對個性的訴求，以提供充分的心理暗示，貼近目標消費群的心理期待，引導其采取購買行為。
(三)廣告媒體發布計劃
電視、廣播、報紙、戶外和車體等廣告的表現形式都將成為本案可選擇的宣傳推廣媒體，形成全方位的強大推廣媒體組合。
在本案各銷售階段媒體配合情況如表8-8所示。
表8-8本案各銷售階段媒體配合情況表