寫方案時，要制定一個方案的框架，包括引言、分析、方案、實施、評估等幾個部分，以便合理安排內容。寫好教育與市場營銷方案范文不是那么簡單，下面給大家分享教育與市場營銷方案范文，供大家參考。

教育與市場營銷方案范文篇1

一、策劃目的

業開張伊始，尚無一套系統營銷方略，因而需要根據市場特點策劃出一套行銷計劃。

二、分析當前的營銷環境狀況

1、當前市場狀況及市場前景分析：

①產品的市場性、現實市場及潛在市場狀況。

②市場成長狀況，產品目前處于市場生命周期的哪一階段上。對于不同市場階段上的產品公司營銷側重點如何，相應營銷策略效果怎樣，需求變化對產品市場的影響。

③消費者的理解性，這一資料需要策劃者憑借已掌握的資料分析產品市場發展前景。

如__一品牌的漱口水《＂__＂行銷與廣告策劃案》中策劃者對德恩耐進入市場風險的分析，產品市場的決定頗為精彩。如對產品市場成長性分析中指出：

①以同類產品＂__＂的良好業績說明＂德＂進入市場風險小。②另一同類產品＂__＂上市受普遍理解說明＂李__＂有缺陷。③漱口水屬家庭成員使用品，市場大。

④生活水平提高，中、上階層增多，顯示其將來市場成長。

2、對產品市場影響因素進行分析。

主要是對影響產品的不可控因素進行分析：如宏觀環境、政治環境、居民經濟條件，如消費者收入水平、消費結構的變化、消費心理等，對一些受科技發展影響較大的產品如：計算機、家用電器等產品的營銷策劃中還需要思考技術發展趨勢方向的影響。

三、市場機會與問題分析

營銷方案，是對市場機會的把握和策略的運用，因此分析市場機會，就成了營銷策劃的關鍵。只是找準了市場機會，策劃就成功了一半。

1、針對產品目前營銷現狀進行問題分析。一般營銷中存在的具體問題，表現為多方面：

企業知名度不高，形象不佳影響產品銷售。產品質量但是關，功能不全，被消費者冷落。

產品包裝太差，提不起消費者的購買興趣。產品價格定位不當。銷售渠道不暢，或渠道選取有誤，使銷售受阻。促銷方式不務，消費者不了解企業產品。服務質量太差，令消費者不滿。

售后保證缺乏，消費者購后顧慮多等都能夠是營銷中存在的問題。

2、針對產品特點分析優、劣勢。從問題中找劣勢予以克服，從優勢中找機會，發掘其市場潛力。分析各目標市場或消費群特點進行市場細分，對不同的消費需求盡量予以滿足，抓住主要消費群作為營銷重點，找出與競爭對手差距，把握利用好市場機會。

四、營銷目標

營銷目標是在前面目的任務基礎上公司所要實現的具體目標，即營銷策劃方案執行期間，經濟效益目標到達：總銷售量為__萬件，預計毛利__萬元，市場占有率實現__。

五、營銷戰略（具體行銷方案）

1、營銷宗旨：

一般企業能夠注重這樣幾方面：

以強有力的廣告宣傳攻勢順利拓展市場，為產品準確定位，突出產品特色，采取差異化營銷策略。

以產品主要消費群體為產品的營銷重點。建立起點廣面寬的銷售渠道，不斷拓寬銷售區域等。

2、產品策略：透過前面產品市場機會與問題分析，提出合理的產品策略推薦，構成有效的4P組合，到達最佳效果。

1）產品定位。產品市場定位的關鍵主要在顧客心目中尋找一個空位，使產品迅速啟動市場。

2）產品質量功能方案。產品質量就是產品的市場生命。企業對產品應有完善的質量保證體系。

3）產品品牌。要構成必須知名度，、美譽度，樹立消費者心目中的知名品牌，務必有強烈的創牌意識。

4）產品包裝。包裝作為產品給消費者的第一印象，需要能迎合消費者使其滿意的包裝策略。

5）產品服務。策劃中要注意產品服務方式、服務質量的改善和提高。

3、價格策略。那里只強調幾個普遍性原則：

拉大批零差價，調動批發商、中間商用心性。給予適當數量折扣，鼓勵多購。

以成本為基礎，以同類產品價格為參考。使產品價格更具競爭力。若企業以產品價格為營銷優勢的則更應注重價格策略的制訂。

4、銷售渠道。產品目前銷售渠道狀況如何對銷售渠道的拓展有何計劃，采取一些實惠政策鼓勵中間商、代理商的銷售用心性或制定適當的獎勵政策。

5、廣告宣傳。

1）原則：

①服從公司整體營銷宣傳策略，樹立產品形象，同時注重樹立公司形象。

②長期化：廣告宣傳商品個性不宜變來變去，變多功能了，消費者會不認識商品，反而使老主顧也覺得陌生，所以，在必須時段上應推出一致的廣告宣傳。

③廣泛化：選取廣告宣傳媒體多樣式化的同時，注重抓宣傳效果好的方式。

④不定期的配合階段性的促銷活動，掌握適當時機，及時、靈活的進行，如重大節假日，公司有紀念好處的活動等。

2）實施步驟可按以下方式進行：

①策劃期內前期推出產品形象廣告。②銷后適時推出誠征代理商廣告。③節假日、重大活動前推出促銷廣告。④把握時機進行公關活動，接觸消費者。⑤用心利用新聞媒介，善于創造利用新聞事件提高企業產品知名度。

6、具體行動方案。

根據策劃期內各時間段特點，推出各項具體行動方案。行動方案要細致、周密，操作性強又不乏靈活性。還要思考費用支出，一切量力而行，盡量以較低費用取得良好效果為原則。尤其就應注意季節性產品淡、旺季營銷側重點，抓住旺季營銷優勢。

六、策劃方案各項費用預算

這一部分記載的是整個營銷方案推進過程中的費用投入，包括營銷過程中的總費用、階段費用、項目費用等，其原則是以較少投入獲得最優效果。費用預算方法在此不再詳談，企業可憑借經驗，具體分析制定。

七、方案調整

這一部分是作為策劃方案的補充部分。在方案執行中都可能出現與現實狀況不相適應的地方，因此方案貫徹務必隨時根據市場的反饋及時對方案進行調整。

教育與市場營銷方案范文篇2

(一)企業的目標和任務

香港唐宮飲食集團于1992年在深圳創立,主要經營特色粵菜酒樓。開業以來,一直以“三星級的價錢,五星級的環境和服務,給予客人物超所值的感受”為宗旨;配合精湛新派的粵港廚藝,真正做到以客人為依歸,每月都接待數以拾萬的新老顧客。至今,唐宮海鮮舫已在國內發展二十一家分店,成為“從深圳、北京、東莞、上海、蘇州一直到杭州,著名的海鮮連銷店”。從創業開始,唐宮就明白顧客的長遠價值,顧客的滿意度是唐宮每一員的追求。今天，唐宮將會沿用企業的宗旨和目標在沈陽經濟區繼續開分店，并將其稱為沈陽經濟區顧客消費的主要餐廳。

(二)當前市場現狀和戰略描述

1、當前市場狀況

從當前酒店市場看，隨著市場機制的不斷完善，酒店已從八十年代的供不應求轉向九十年代的基本平衡，到二十一世紀直至現在更轉向供過于求為主要特征的買方市場。當前市場上各種檔次的酒店齊全，我們作為海鮮坊酒店，也明顯地感覺到酒店營業率呈現年年下滑的趨勢，企業利潤大幅度下降，經濟效益持續滑坡。市場競爭如此激烈，酒店客源被各種類型各種價位的酒店瓜分，如何在現有的條件下開拓酒店客源，提高餐飲的上座率?如何提高唐宮海鮮坊酒店競爭力，最大限度地提高酒店經濟效益?這也就是我們在沈陽地區市場開發中所面臨的巨大挑戰。

2、戰略描述

沈陽因為是工業城市，沒有什么土特產，特色小吃倒是有些。因屬東北，故沈陽大部分的特色飲食也屬東北特產。然而唐宮海鮮舫是由香港唐宮餐飲集團投資經營的特色粵菜酒樓，于1992年在深圳創立，主要經營港式茶點和新派海鮮粵菜。在唐宮海鮮坊不僅海鮮應有盡有，還有各種廣東點心等好多小吃，是以嶺南小吃為基礎，廣泛吸取北方各地、包括六大古都的宮廷面點和西式糕餅技藝發展而成。品種有1000多款，為全國點心種類中之冠。其特點是用料精博，品種繁多，款式新穎口味清新多樣，制作精細，咸甜兼備，能適應四季節令和各方人士的需要。各款點心都講究色澤和諧，造型各異，相映成趣，令人百食不厭。這樣，唐宮可以主推港式茶點和新派海鮮粵菜，用產品特色與沈陽經濟區的餐飲行業展開差異化的競爭。

(三)主要競爭者和他們的優/劣勢

主要競爭者：

目前，在沈陽地區與唐宮海鮮坊成為競爭對手，具有強大競爭力的酒店有：華府天地萊星頓酒店、商貿飯店、皇朝萬豪酒店，現對這三家星級酒店進行分析。

1、華府天地萊星頓酒店

隸屬于美國優勢酒店集團旗下品牌萊星頓酒店有限公司,是一家擁有620間客房的豪華地標式酒店，酒店底層是中國北方最大的美式休閑購物中心。酒店位于沈陽市中央商務區，步行5-10分鐘即可到達沈陽北站。酒店提供最小55平方米的豪華房間,擁有一流設施的會議廳,現代化餐廳以及酒吧,還有無可攀比的服務水準,在沈陽酒店業將樹立全新行業標準,為顧客的休閑娛樂提供與眾不同的新體驗。

優勢：

a.20__年在酒店行業全球排名第12位;

b.位于沈陽市的中央商務區;

c.酒店經營，管理，特許經營和市場營銷等方面有著150多年經驗;

d.酒店配備頂級設備;

劣勢：

a.比其他酒店的同類產品或服務價位要高很多;

2、商貿飯店

優勢：

a.位于市中心，瀕臨繁華的商業街——太原街，購物方便，交通便捷;

b.飯店有三層商貿閣，為要求嚴謹的行政商旅提供國際級服務;

c.中餐廳特備多元化地道美食，色香味俱全;咖啡廳獻上國際及地方食品;大堂酒廊提供小食及特式飲品;

劣勢：

a.性價比不高，酒店設施比較陳舊;

b.停車非常困難;

3、皇朝萬豪酒店

優勢：

a.位于渾河岸邊，鄰近國際商業區、五里河體育場、沈陽國際會展中心、領事館區，距市中心及沈陽北站僅十五分鐘車程;

b.中西餐廳提供傳統特色的粵菜及地方特色名菜，日本料理、日本傳統爐端燒和極品鐵板燒，以及國際自助餐，并設有包房;

c.擁有令人震撼的5000平方米入戶大堂、近2100平方米的空中花園、國際最先進的高速電梯以及可容納800余臺車輛停泊的全自動立體停車庫;

劣勢：

a.比同等酒店的產品服務價格高;

b.防火管理存在漏洞。

教育與市場營銷方案范文篇3

一、合肥醫療市場總分析

近2年來，由于國家對醫療機構的嚴格控制，從民營醫療機構的審批到醫療廣告的監督控制，再到醫療機構的檢查，致使__市整個醫療市場趨于穩定，各民營醫院的經營在平衡發展，從以下幾個方面分析：

1、媒體宣傳從大面積硬性廣告趨于版面軟文和新聞，更有與報社合作開展各項目活動，如：中山醫院開展的“美麗媽媽”活動，紅十字會醫院開展的“博愛在江淮”活動，長征醫院開展的“免費體檢”活動，長城醫院不間斷抓住社會熱點開展的各項活動等。這種宣傳形式已逐漸被廣大百姓所認可，已逐漸成為醫院營銷宣傳的首選方式。

2、市場開拓在媒體宣傳大受控制的政策形式下，市場人員的業務開拓逐漸被各醫療機構提上了營銷的首要位置，各單位的市場隊伍不斷壯大，市場業務開拓的范圍越來越廣，其業務對象不僅僅只局限于合肥以及三縣地區，全省范圍的市場開拓逐漸擴大，已占據了近一半的業務營業額。

4、醫療質量隨著醫療機構的規范化經營，醫療質量也在逐漸提高，民營醫院的不良現象正逐漸屏棄；再加上民營醫院良好的醫療服務，廣大百姓的思想意識已逐漸轉變，由原先的抵觸到認可，再到現在的接受去民營醫院就診。同時各民營醫院也在積極與政府協商溝通，爭取最多的行政支持，使得民營醫院在醫療保險、社會保險等各方面的待遇基本相同，因而醫院的就診人群逐漸增多。民營醫療機構的暗涌競爭相當激烈！

二、醫院目前現狀分析

我院自搬入新院以后，在經營上上了一個大臺階，但是有很多細節上遠遠沒有達到與院規模相匹配的效益，如醫院統一管理、門診量、病床使用率、介入手術量、外科手術量等。這些都迫切需要建立一整套的管理和營銷體系，來充實醫院的經營，從而達到理想的營業業績。

1、統一管理上在進入新院以后，由于分科更加詳細，人員變動較大等實際因素，使得科室與科室之間、醫生與護士之間、醫生與患者之間、護士與患者之間、院領導與員工之間等的磨合存在一定程度上的溝通不暢和溝通不力，對具體工作存在一定影響。

2、門診量在門診量上，醫院一直都比較差，從整個星期的7天來看，星期一、二、三、四上午門診量相對比較好，平均在20人左右，但是余下的三天正常情況下都很少。每天下午門診量都不好，基本上很少有病人來就診。

3、病床使用率全院共有5個科和一個icu，總共病床在160左右。除4、5、6、10、11、12這幾個月病床使用多一點以外，其他月份都比較差，總平均使用率只在50%—60%左右。而且在住院病人中，并不完全是實際治療的病人，有相當一部分是醫保病人，這種住院率遠遠不能與實際住院率相比較。

4、介入手術量和外科手術量醫院的手術量在穩步提升，但遠遠不能達到目前醫院手術室和導管室的需求，部分時間段手術空缺比較嚴重。在醫院各手術量上，市場部在這方面起到很重要的作用，通過市場部的外圍聯系和市場宣傳，全省轉診手術病人數量在一步一步增加，同時隨著市場部最近一段時間部分地區新農合轉診協議的簽定，轉診病人將可能越來越多。

以上院目前情況分析不一定完全正確，但能總體上反映院目前存在的問題：門診量低、病床使用率低、手術臺數少、市場部外圍聯系力度不夠等。

三、其他醫療機構市場操作解析

在合肥的醫療機構中，實行市場化操作的單位越來越多，很多單位的市場部已經從過去的媒體市場聯絡轉向直接面對網絡醫生的聯絡，象省立醫院、省立友誼醫院等都開設市場部，并且花大力氣去進行市場公關工作。同時，在合肥地區逐漸出現體檢中心和檢驗中心，他們的市場開拓分去一部分潛在亞健康患者。在整個市場工作中具體方式主要有：

1、轉診提成這是目前各醫療機構通用的市場爭奪方式，但在實際操作過程中區別相當大，以中山醫院、友好醫院、長征醫院等作為代表，轉診提成相當高，在合肥及三縣地區，很多網絡醫生都積極介紹，致使此類醫院門診和住院率增加比較快。象長征醫院，除給網絡醫生的高額提成外，直接給患者也提出很多優惠，部分檢查項目實行半價收費，憑網絡醫生開局的單據和宣傳文件，還可享受相應的優惠金額。同時他們與三縣地區的農村合作醫療簽定轉診協議，在院看病后可回醫院直接報銷，象同仁康復醫院，與肥東簽定的協議是患者就診后由醫院和肥東農合辦進行報銷結算，省去了患者報銷的麻煩。種種方式都是為了在積極爭取患者，提高門診量和住院率。

2、市場開拓方式各醫院在市場部組織上都下了很大投入，一般市場部人員都在5—7人左右，市場部相關設施配備都比較完整，在人員選擇和人員分工上都發揮最大的潛能，同時在市場公關方面給予的`支持力度很大。

3、與各地相關衛生單位的合作在醫保、城鎮居民醫保、農村合作醫療相繼開展的情況下，各醫療機構紛紛行動，花大力氣去與之接洽，有的單位從院長自身做起，與各地相關衛生單位聯系，進行公關，最

終取得協議的簽定。更有甚者是當地衛生主管部門以公文的形式聚集相關合作醫院的領導及主管醫生，為此單位提供更方面的公關時間和公關基礎

四、我院市場操作解讀

我院市場部是合肥醫療機構中擁有最早的，在最初的市場部工作上還是處于摸索狀態，但隨著醫院的發展和整個民營醫療的發展，我院市場部沒有得到長足的進步和發展，仍處于最初狀態，甚至還比最初的市場部運作更差，市場開拓沒有有序開展，員工工作的系統性和積極性較差，就目前的醫院市場部存在一下幾個方面的問題：

1、市場部團隊建設院市場部沒有一個完整的團隊，沒有系統的市場營銷思路對其進行指導和監督，員工工作積極性沒有得到穩步提高，而且部分員工存在消極懈怠思想，對市場開拓的積極性不高，沒有很好的與網絡醫生進行溝通協調，得到轉診的最終目的。

2、市場部轉診提成由于我院開展的項目差別，在轉診提成上采取統一費用，這個方式是非常正確的，但是部分檢查項目的轉診提成則相對便少，這對門診檢查的轉診非常不利；同時院存在門診檢查的提成不能及時，部分科室對提成存在不滿現象。

3、市場開拓公關費用公關費用是市場部開拓市場所必不可少的，因此費用的使用就成為重大問題，這就要求市場部人員和院方共同配合，才能得到控制和放開的很好結合。但我院在這一方面控制相對比較死，不能靈活運用招待費用，市場人員在與人交流十代表的是整個醫院的形象，如果因為存在招待費用這方面的死控制，在具體做事過程中就有可能出現一些弊端。公關費用不能完全控制也不能完全放開，最好的方法是采取費用提留和直接撥給2種相結合的方法。

4、與各地區衛生主管單位接觸不到位這是院外圍市場開拓的關鍵，城鎮醫療、新農村合作醫療等，這些都要求市場人員下足工夫的情況才能與之相簽約，同時醫院在這方面的帶頭作用要充分體現，在人員和經費投入上要適當增加，把投入和辦事成功率相結合，得到事半功倍的效果。以上是市場部存在的最主要問題，這些問題跟隨院市場部時間之久，有時候也嚴重影響了市場部人員工作的充分開展，導致市場部業績一直不理想。從以上分析來看，現注重提出對醫院門診量的提高和市場部外圍市場的進一步有效開展做詳細闡述！

五、醫院門診量提高操作方式

本院地處十里廟，是__區和高新區接壤地區，從醫療單位分布來看，西3500米有__市第一人民醫院分院，東3000米有紅十字會醫院，北3000米有腫瘤醫院和第一人民醫院體檢中心，南面目前還沒有較大的衛生單位，我院處于醫療機構環繞；而且我院處于的高新區是企業林立的地區，老生活區基本沒有，新生活區入住率較差，并且該區是示范區，轄區內的衛生服務中心和衛生服務站配備比較多，他們的衛生服務工作做的相當細，因此大部分居民門診就直接去了他們那，幾個方面重疊引起院門診量低，門診病人少，改善方法：

1、周遍社區的廣告宣傳作為居民最直接的接觸方式——小區廣告，在宣傳上是必不可少的，廣告的強制作用能夠讓居民重復接受和認可，這樣在最后的選擇上就傾向于我院。

2、宣傳單頁的發放制作具有針對性的醫院就診指南，在指南中明確寫出院治療科目和檢查項目，并標出優惠措施。

3、社區義診活動的開展聯合各小區居委會，定期每周三、六于各社區做循環義診活動，活動不在于能義診多少人，重在于做宣傳工作，同時在義診時開具檢查單、化驗單等，進一步做目標深入工作。

4、開展社區衛生教育工作聯合有意向的社區服務中心和社區衛生服務站，開展宣傳教育工作，加深居民對醫院的認知度和認可度，從而達到來院就診的目的。

六、醫院外圍市場營銷方式

醫院市場部的外圍營銷是醫院介入手術量和外科手術量提高的關鍵，針對目前院市場部的現狀，在營銷上要建立完整的市場營銷方案和完成計劃，這樣才能最大限度的發揮市場部的作用，達到增加手術量的目的。

1、網絡醫生的范圍擴大目前市場部開拓的網絡醫生主要以市、縣醫院的內科醫生為主，在對象上抓科主任或科負責人，這樣對醫院的網絡醫生拓展來說具有很大的局限性，因此在進一步的市場開拓上要加大力度。從區域來看，要加大對各縣大一點的鄉鎮醫院進行聯絡，可直接找其院長或坐診的全科或內科醫生；從對象來看，要增加聯絡的醫生數量，不能重復單調抓某一個人，如果一旦聯絡出現問題這樣可能讓一個地區的病人都無法轉診。

2、與各地衛生主觀部門的聯系緊密各地衛生主管部門是當地衛生單位的行政領導，抓住他們的優勢可以為院帶來更多利益，與衛生局簽定醫保報銷協議，與農合辦簽定新農合報銷協議，通過合作利用他們的名義下發許多有利于我院的文件，舉辦有利于我院的會議等。與政府部門的公關，不能只單單靠院市場部人員的單線聯絡，更多的是院領導能積極參與，并主動發揮人際關系，爭取做到聯絡一個辦成一個，這樣對市場部下一步的工作起帶動作用。

教育與市場營銷方案范文篇4

一、概要

本策劃通過對企業和宏微觀環境的了解和分析，確定此次調研的問題和目的；然后企業的自身情況和目標市場的特點，選擇合適的調研方法，制定詳細的調研設計方案，確定相關資料分析方法；最后通過調研方案的實施和對數據信息的分析，得出調研報告，為企業決策提供參考和依據。

二、背景

隨著市場經濟的發展和我國人口老齡化進程的加快，老年人的健康和休閑娛樂問題受到越來越多的關注。在此背景下，老年人玩具應運而生并表現出極大的市場潛力。然而，相較于國外發達國家，國內老年人專用玩具的品種和數量匱乏，專門生產經營老年玩具的企業少之又少，存在著巨大的市場空白。同時，傳統觀念的束縛使得人們認為玩具是孩子的專利，這也使得公眾對老年人玩具缺乏認知。因此，為了解人們對老年人玩具的認知狀況，初步估計本公司產品在西安市場的市場前景，制定了福安康公司老年玩具西安市場調研方案。

（一）宏觀環境

1.人口環境

據20__年西安統計局的統計公報顯示：20__年西安市總人口為843.46萬，其中60歲以上老齡人口就占到全市總人口的14.83%，總量約為125萬。西安正在快步走向重度老齡化社會。

2.經濟環境

西安市20__年生產總值達3241億元人民幣，人均GDP突破5000美元，居民消費進入“享受型”階段，而老年人總收入約70億元人民幣，具有強勁的購買力。

3.政策環境

1996年我國頒布的《中華人民共和國老年人權益保障法》中明確規定，國家鼓勵、扶持社會組織或個人興辦老年用品、老年福利院等老齡產業。近幾年，我國的社會保障制度正在逐步完善，現代化養老、醫療制度初步形成，養老金的數額逐年攀升，老年人的后顧之憂正慢慢的被消除，消費能力逐步釋放。

4.社會環境

（1）隨著我國 國策的深入開展及第一代獨生子女的獨立，“空巢家庭”成為

一種普遍的社會現象。這促成了獨居老年人對于老年玩具的客觀需求。

（2）西安市人口老齡化程度已接近北京、上海等一線城市，對老年用品的消費需求急劇增長。

（二）微觀環境

1.企業狀況。西安市福安康公司隸屬于山東省東營市大展工貿有限責任公司，是該公司與新加坡宏達國際集團合作成立的老年人用品生產企業。是宏大集團在中國大陸唯一指定合作伙伴。

2.產品狀況。福安康經營品種有六大類、十二大系列，共計一千余種產品，涵蓋了老年人及殘疾人保健護理、治療、健身和娛樂休閑的各個方面，目前主要向市場推出休閑鍛煉類（如陀螺、乾坤球、太極扇、太極劍、空竹、太極球等）和益智類（如華容道、九連環、孔明鎖等）共兩大類老年玩具產品，以滿足目標顧客群鍛煉身體和益智娛樂的不同需求。

3.競爭者。目前國內老年玩具市場存在很大的空白，僅有少數玩具企業涉及到老年玩具產品，且尚未形成產業規模。國外老年玩具市場的發展領先國內30年以上，并形成了較為成熟的產業鏈和產品體系。因此國外品牌企業的進入會給本企業帶來更大的競爭風險。目前，國內主要競爭者有：武漢優智玩具有限公司、石家莊好玩具健身用品有限公司、濟南天天笑科技有限公司。

福安康公司的競爭優勢：

（1）種類齊全、質量過硬；

（2）具備穩定、廣泛而多元的銷售渠道；

（3）具有專業的產品研發團隊和穩定的貨源。

三、研究問題及研究目的

（一）研究問題

由于福安康公司首次進入西北地區市場，西安市場又是西北市場的橋頭堡，因此本次針對西安市場的調研方案將全面調查西安市場潛在消費者的現狀，為企業進入西安市場的營銷活動提供參考。

（二）研究目的

1.西安老年玩具市場總量測算與分區總量測算

2.目標消費群對老年玩具了解程度的現狀和原因的分析

3.目標消費群體消費行為研究

4.西安市老年玩具品牌占有率的分析

5.目標消費市場趨勢預測

四、研究方法

（一）主要方法

本次調研主要運用分段系統隨機抽樣，在整個西安市范圍內對居民進行全面抽樣，保證隨機原則。主要采用入戶面訪的方式進行。

（二）補充方法一

本次調研補充采用非隨機抽樣中的便利抽樣與配額抽樣。以前往目標消費群較多的廣場或活動中心進行抽樣和對各個不同職業單位的聚居點進行抽樣相結合的方式進行。

（三）補充方法二

本次調研補充采用二手資料的收集分析方法，查閱文獻資料了解基本情況。

（四）說明

條件允許的地區可以主要采用第一種研究方法，條件較差的地區可以較多采用二、三種方法，增強方案的可操作性。本策劃只寫出第一種方法的實施步驟。

五、調研設計

（一）抽樣方案

1.調查總體

本研究的調查主體為所有20歲以上在西安居住，包括有正式戶籍的人口和外來流動及外來常住人口等在內的所有老年玩具的消費者。具體分為20歲至50歲的中青年人群消費者和50歲以上的中老年人群消費者。

2.抽樣方法

（1）本研究主要采用分段系統隨機抽樣法抽取樣本，此處只列出中青年人的抽樣方法。抽樣框為市區（縣）—居（村）委會—家庭（人）三階段。三階段的抽樣框為：（以下數據為假設數據）

①9區1縣至180個鄉、鎮、街道的抽樣清單（抽出36個街道）

②36個街道至360個居（村）委會的抽樣清單（抽出180個居委會）

③180個居（村）委會到戶的抽樣清單(抽出3600戶，每戶得到一份問卷)

（2）除用以上方式抽取樣本以外，再補充從不同的城市分區的街頭和工作場所進行的定點補充抽樣調查。

3.樣本大小

根據極限成數抽樣誤差為5%，置信度95%，計算可得樣本容量為400人。根據西安市老年人與中青年人的比例大約為1:9，設定樣本大小為中青年人3600人，老年人400人。

（二）問卷設計

1.問卷類型

根據目標消費群體（主要消費群體和輔助消費群體）的實際情況，此次調研的問卷包括對中青年人發放的問卷和對老年人發放的問卷兩種類型，其中對中青年人發放的問卷采取自填式，對老年人發放的問卷以面訪代填式為主。

2.設計原則

(1)內容簡潔明了，邏輯清晰

針對中青年人的問卷要言簡意賅，針對老年人的問卷要通俗易懂，問卷內容不宜過多。

(2)便于回答

由于入戶（針對中青年人）或在廣場（針對老人）面訪調查，不宜耽誤他人過多時間而影響到受訪者的生活、休息，因此問卷以封閉式的選擇題為主。

(3)目的性明確

問卷的問題應該覆蓋本次調研的5個研究目標，從而保證問卷信息的有效性。

3.問卷結構

(1)標題(2)說明(3)主體(4)編碼

(5)被訪者項目(6)調查者項目(7)結束語

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背景

內衣是一種舶來品，歐洲國家有著近百年的內衣歷史，而真正落地中國只有短短數十年。但根據中國內衣市場調查分析報告表明：中國的內衣市場年銷售額高達500億元，且每年以近20%的速度增長。而且據調查，有80%女性群體具有“物美價廉”的購買取向。內衣行業被業內人士看作是有著高成長性的行業。未來，中國內衣市場發展空間巨大!

天衣坊，憑借敏銳的市場洞察力，適應內衣的市場需求，傾力推出植物纖維新概念內衣系列，自面世以來深受消費者歡迎。配合“精品只需9元”的營銷理念，迅速攀升到內衣品牌前列。天衣坊內衣精致的做工、嚴格的出廠控制，保證了內衣品質。短短時間便成為了20__萬眾矚目的創業項目，深得女性消費者與創業者青睞。天衣坊9元內衣致力于做中國知名的服務品牌，以服務廣大消費者為第一目標，攜廣大客戶和加盟商共贏市場。

一.市場分析

中國內衣市場經歷近幾年的飛速發展，內衣行業的市場格局已基本形成，隨著居民經濟的提高和文化素質的提高，人們對內衣的穿著越來越重視，內衣又是一種與潮流和時尚結合很緊的物件。內衣專賣店在近近幾年發展的特別的快，主要有幾個原因：一是因為生活水平的提高，女性對內衣有了越來越多的要求;而是不斷增長的市場需要，使得專賣店成為一種有效的銷售渠道;三是因為開一個專賣店的門檻不高，資金壓力也不大，競爭遠沒有成衣外套那么激烈。但是，在現在內衣市場激烈競爭下，要想獲得一席之地，必須審時度勢。

天衣坊內衣品牌針對目前中低端市場缺乏自主品牌，且眾多女性希望能有一款價格合理且品質出眾的內衣品牌出現，重裝登場，天衣坊內衣針對中低端市場進行品牌化運作，讓品質卓越、穿著舒適、健康修身的內衣貼身關愛每一個女性，直擊空白市場，引發產品熱潮!

二.市場營銷環境的分析

(一)地理因素

內衣專賣店開在江西師大(老校區)的對面，此地又位于南昌市的市中心，人流量很大，地理環境很優越，是開專賣店的好地方。

(二)人口因素

因為是市中心，所以人口密度很大，僅僅一個江西師大里的學生區和家屬區的人口總量，就可以給專賣店帶來很多的顧客。尤其江西師大的學生大部分都是女生，而內衣店大多買的是女性內衣，所以可以提供很多的女性顧客。

(三)經濟因素

能在市中心居住的人，經濟收入大部分應該還可以。而對于江西師大的學生而言，經濟大部分來自家長的供給，少部分來自自己的兼職所得，所以學生收入一般般。

三.SWTO的分析

(一)優勢

1.內衣專賣店處于人流較多的街道，地理位置優越。

2.有專業的內衣設計團隊，有利于新產品的開發。

3.良好的購物環境，專業化的營業員，專業化的服務。

4.品牌優勢，現在中國中低檔次內衣品牌中占有一定的優勢地位。

5.價格合理，符合消費者的消費心理。

(二)劣勢

1.產品的宣傳力度不夠，很多都是無意識中發現的。

2.新產品的開發不夠。

3.缺乏新的分銷渠道。

(三)機會

1.商業結合各賣場的位置選擇使其擁有更大的人流，獲得一定的消費群體。

2.中低檔次的內衣價格符合女性對價格的敏感度。

3.品牌形象的提升，加強了產品的競爭力。

(四)威脅

1.競爭力。師大南路擁有。四家內衣店：百分百感覺，奧斯蘭黛，安琪兒和都市麗人，各店內衣促銷手段層出不窮，而且已經擁有一批穩定的顧客，競爭壓力大。

2.由于文胸尺碼，款式和顏色非常的繁瑣，帶來庫存壓力。

四.消費者市場和購買行為分析

(一)消費者市場

天衣坊內衣，它面對的是消費者市場，其顧客主要在20到45歲之間的中低收入的工薪階層的女性。

(二)消費者購買行為分析

不同年齡的女性對內衣外觀，樣式和價格的需求會有所不同。年輕的女性會選擇顏色比較淡的;較成熟的女性會選擇印有比較眼里花紋的性感顏色;而中年女性則偏愛土黃色。

五.市場調研

這里我們選擇消費者問卷的方法做市場調研。在周邊的學校，居民區，還有人流較多的地方，有針對性的對女性做調查，根據不同年齡，不同身份，還有經濟不同的人做問卷調查。內容見附一

六：目標市場營銷

(一)目標市場的選擇

天衣坊內衣專賣店將目標定在20到45歲之間的工薪階層女性和江西師大的女學生，這部分消費者都已經有了自己的經濟來源，對產品的品牌要求雖有，但由于經濟有限，要求不會過高，多為中低檔次品牌，而且這一年齡階段的女性正是對內衣需求的高峰期。

(二)市場定位

1.隨著經濟的.發展，社會分工細化，市場上可替代品越來越多，面對這一形勢，找出自身的最大特點，進行明確的市場定位。

2.天衣坊，憑借敏銳的市場洞察力，適應內衣的市場需求，傾情推出植物纖維新概念內衣系列，自面世以來深受消費者歡迎。配合“精品只需9元”的營銷理念，迅速攀升到內衣品牌前列。天衣坊內衣精致的做工、嚴格的出廠控制，保證了內衣品質。

3.在江西師大這個區域，有著植物纖維的內衣，天衣坊還是第一家，可以用新穎和創新吸引顧客的光臨。

七.店面的形象

店的形象很重要，因為是專賣店，不是隨意討價還價的，必須裝修出一定的品位和風格，既要突出品牌風格，且氣氛必須符合女性消費者的消費心理特點，讓消費者購買后也覺得物有所值。

(1)店頭

點頭直接決定了經營范圍和經營檔次，一個醒目的能吸引女人眼球的店頭很重要。

(2)營業員

營業員都應該穿統一干凈的著裝，而且營業員的舉動，行為必須規范，精神面貌要飽滿。營業員要有一定的關于內衣的專業技能，就是說，當一個顧客進店起，營業員必須很清楚地看出顧客大概傳什么樣的杯罩比較合適，而不用尺子量，然后才能比較準確的給顧客推薦。營業員的年齡最好在28到48歲之間，年輕小姑娘給人家去推薦內衣時候總有些權威性不夠，太老了，又難免沒有自身形象。

(3)店面內

店面內不要裝修的太豪華，要很好的定位自己，我們的消費群一部分來自大學生，如果店面內裝修的太豪華，那么大學生都不敢進店，這樣會失去一部分消費者。但是也不要裝修的太樸素，專賣店裝修的太樸素，會讓人懷疑專賣店的真假。店面內的裝修要適當即可。

八.營銷組合策略

(一)產品策略

(1)內衣的面料

內衣面料是由植物中的纖維萃取物經過提煉加工而成，更輕薄，更耐穿，不易變形。

內衣是著名專家設計而成，校正胸型，身姿的同時兼具豐胸，修身和提臀等功能。

7大系列植物纖維，讓你秀出完美身形。

包括竹炭纖維，木纖維，棉纖維，麻纖維，蘆薈纖維，牛奶纖維和珍珠纖維。

天然健康：植物纖維，天然品質，水果纖維，美白營養，很健康的內衣。

環保安全：純天然植物纖維，從原料到生產，從染色到制作，完全采用歐盟國際化標準，既環保，又安全。

舒適透氣：因為是天然植物纖維制作，內衣擁有超強的氣透性和舒適性，特別貼身，透氣排濕，特舒服。

美體美膚：天然植物營養，會逐步被肌膚所吸收，特別是冬天，植物內衣不起靜電，對皮膚特別的好。

抗菌防病：天衣坊植物內衣有很強的抗菌以及抗輻射功能，能在一定程度上預防皮膚疾病和婦科疾病。

有著百年文化底蘊的天衣坊9元內衣源自十九世紀，始終堅持“舒適的、健康的、優雅的、高貴的、美麗的”內衣穿著理念，經典的傳承中，不斷加入科技的創新，許多年輕女孩，為了美麗不顧健康，盲目選擇塑身美體內衣，久而久之，不僅身材沒變好，反而出現了乳房下垂，身材走樣的現象，更有甚者引發了多種乳腺疾病，天衣坊主張科學塑身，自然美體，教您如何穿出美麗，穿出健康。

天衣坊的竹纖維技術領先世界，全部內衣都采用竹纖維原料，集強效殺菌、消除異味、吸濕、放濕、自動調節人體適度平衡、蓄熱保暖、手感柔軟、色彩亮麗、耐磨性強等優點于一身，再加上融合時尚精品設計，這樣的健康，時尚內衣，恐怕只有天衣坊這一個選擇!并在業界率先提出“樂享式內衣營銷概念”，不斷設計出引領世界時尚潮流的內衣款式，不懈的研發能讓女性更為健康美麗的功能內衣。

(2)選擇合適的款式和顏色

確定好品牌后，必須選擇好合適的款式。任何一個品牌，都不可能所有的款式都會暢銷，所以，應該主要經營暢銷的款式，這樣也能節約資金，加快顧客的挑選過程，增強顧客對產品的好感。此外，產品的舒適度非常重要，穿著不舒適的內衣是不會有回頭顧客的。產品的組合是很重要的，必須要有不同系列的產品來滿足女性的內衣需求，而且不同地域的女性胸型特點不一樣，對顏色的喜好也不盡相同，比如北方女性胸部比較豐滿，尺碼應該挑選較大的，而南方女性則嬌小玲瓏，則小碼必定暢銷(因為店面開在江西師大對面，大學里的女生來自五湖四海，南北都有，所以都要考慮進去)，冬天顏色宜深，夏天顏色宜淺，過節過年的時候紅色必定是暢銷。產品的擺放也很重要，暢銷的款式和顏色必須陳列在主要位置。女人是感性動物，漂亮的購物環境會刺激他們購買的欲望。

(二)價格策略

傳承經典的內衣品牌天衣坊9元內衣表現在的天衣坊9元內衣不僅僅是在外觀上結構上能夠引得廣

的女性的注意，更能夠引起廣泛的注重健康品質的人們關注這樣的一個品牌，天衣坊9元內衣從內

外的科學打造和唯美設計樣樣都展現出一個絕色品牌奧妙。天衣坊9元內衣是以低價精品為銷售模式，以一站式供貨為服務特點，是伴隨我國國民經濟騰飛、女性服飾從外向內轉型而成長起來的現代化服飾經營體系。

(三)分銷策略

(1)通過自己的宣傳，發放宣傳單。面對著江西上大這個擁有女生較多的優勢，在學校門口，或者寢室門口發宣傳單;也不能僅僅限于學校，此地也是市中心，過往的行人也很多，可以大力宣傳。

(2)隨著經濟的飛速發展，一個不可忽視的情況是消費者越來越習慣在家中購買，這時就需要建立網上銷售，電話銷售，并且內衣對售后服務的要求并不高，這對發展網絡營銷也是一種優勢，由于網上信譽，質量等問題如今網上購物仍處于空白狀態，天衣坊內衣專賣店可以憑借其品牌的知名度和信譽可以與同行競爭。

(四)促銷策略

1.時間的選擇

大多數消費者認為在特定的節假日進行促銷更具吸引力，比如：婦女節，母親節等女性節日。

2.促銷手段選擇

(1)特價銷售

專賣店可以選擇十來種款式的商品以“特價銷售”的方式出售，商品多為斷碼產品，也可以選擇適量的新產品投入，商品價格都要有一定程度的下降，其涉及的費用由廠家承擔。

(2)贈送銷售

選擇十幾種商品組合以買一送一，或者是兩件送一些小禮物的方式進行銷售，刺激消費者購買更多的商品。

(3)會員促銷

對一些經濟條件允許的消費者一次性購買滿200元的就辦理會員卡，下次購買時會員可以享受8折的折扣方式進行促銷。

3.促銷宣傳

(1)廣告宣傳

選擇一定的廣告宣傳以增強其活動知名率。如：張貼促銷海報，放置廣告牌等。

(2)商品展示宣傳

運用燈光，色彩等一些裝飾品，道具，制造一個既能吸引顧客實現集中的商品展示，又能烘托節日氣氛的促銷現場，提高顧客的購買欲望。

(3)賣場廣告宣傳

在促銷期間，間隔播放一些與節日有關的歌曲來烘托氣氛，也可以進行人員廣播，達到吸引消費者，渲染促銷確有其事的目的。

九.培養忠實顧客

內衣產品的顧客忠實度遠遠高于時裝，成衣往往有太多的款式，色彩或者季節性選擇容易讓女人們的興趣發生轉移，而內衣的款式變化和選擇相對要小得多，內衣是貼身物件，更容易在穿著中和女人培養出感情，通常，品牌內衣的女性消費者，一般購買的數量都在三個牌子左右。

忠實顧客的培養是需要下功夫的，女性有好東西會更同分享的特點決定了，實驗證明，一個忠實的顧客起碼會給店帶來5個左右的顧客購買，而這些新的顧客又有可能會成為新的忠實顧客，這樣就可以形成更大更穩定的顧客群。所以，經常和老顧客培養感情是很必要的，可以經常給老顧客提供一些獨到的服務，不如贈送促銷禮品，生日或者節日的時候送個賀卡或者送些問候，有促銷信息及時通知，定期組織一些活動，把顧客群體牢牢穩固。

十.及時清理庫存產品

做生意必然會遭遇庫存問題，產品不可能全部賣出，在對待滯銷款式方面，一定要果斷，對于積壓的產品可以進行銷價處理或者作為促銷品贈送等方法來處理，同時，也應該經常盤點庫存的情況，明確了解產品的走向，以減少庫存積壓的風險。

教育與市場營銷方案范文篇6

第一部分概訴

一、如何有效的放大常熟市場轟動效果，強力塑造“雙威投資”的品牌形象，增加“雙威投資”的知名度和美譽度，并因此而帶動整個蘇州市場的連鎖效應，成為目前的開展市場的重點。

二、品牌推廣目標

立足于在投資理財和房產抵押貸款的銷售推廣中塑造“雙威投資”的品牌形象，從而使“雙威投資”通過大家的努力而獲益，達到事半功倍的目的。在此前公司的宣傳基礎上進行延伸和提煉，并主要以開拓同行固有市場和別人的盲區來提升“雙威投資”的品牌形象。同時，前期的炒作集中于:開拓房產中介和銀行，證券公司和投資同行等，大力提升”雙威投資”品牌形象，所以在今后的一段時期內，宣傳推廣主要通過拜訪中介客戶和傳媒推廣來實現。

三、推廣主線

品牌推廣主線

由于“雙威投資”涉足金融投資業不久，知名度不高，美譽度也就需要宣傳和推廣。因此，通過拜訪客戶和傳媒影響來提升“雙威投資”的形象便成為理所當然的選擇。

作為一家希望長期持續發展的金融投資企業，必須有自己的號召力(倪總已經著手準備)，所以確定一個品牌推廣主線，以便能夠承載整個宣傳推廣活動中需要引用的材料和線索、炒作牛頭，并不至于顯得凌亂和沒有頭緒。

第二部分具體實施細則

一、品牌推廣內容

據“三”中對品牌推廣主線的闡述，可將品牌推廣階段分為三個時期：

1、品牌定位期(觀察期)

用來準備資料用較簡練的文案以平面廣告的形式來揭示雙威投資的產品。可以制作一些小禮品。如：小臺歷，易拉寶，掛圖等。

2、品牌培育期(撒網期)

用大量的精力來做市場開拓，發展房產中介客戶和投資同行客戶(含銀行，證券公司，投資公司，小貸公司，一線市場)，進一步加強“雙威投資”的品牌形象。

3、品牌成熟期(收網期)

開始對自身的詳細情況，市場運作等做好了解，完善自身的不足，增加業務方面的信息，引導投資者和同行關注雙威投資的產品，提升業務員的素養和公司的品牌形象。讓客戶和你合作且樂意和你長期合作!

二、階段性活動及炒作安排

第一階段：充分準備資料，定期在人力比較集中的商場，超市或者步行街舉行品牌宣傳活動。

第二階段：做好市場部署，合理的安排好人力，嚴格要求自身做好市場布局，發掘市場，尋找商機，開拓別的公司盲區，使公司業績永續發展。

第三階段：邀請同行來公司參觀，介紹雙威的產品方案。讓同行接受我們，愿意和我們合作。

第四階段：定位好自身，要有禮，有利，有節。不卑不亢，不能讓客戶牽著鼻子走。把握客戶心理，及時做好信息反饋。避免不必要的失誤。

第五階段：及時的做些業務研討活動，提醒自身缺失，完善自身不足。

第六階段：做好信息的分類整理，信息的及時處理和及時反饋，使信息處理能夠達到及時有效，充分發揮信息的作用。

第七階段：了解業務的心態，做好合理疏導，使業務有激情，大家有干勁。公司才能永續發展。

第八階段：定期做好市場總結，發現自身的不足，立刻做好調整安排。讓客戶接受和理解，避免客戶流失。

三、行業媒體炒作推廣

1、準備工作

了解常熟市場環境概況、地理位置、消費潛力分析、投資規模、開發實力等。

2、市場調研

現在正處在最有利的時期，因此，“雙威投資”目前的首要任務是做好市場的形象宣傳和市場宣傳工作。具體以公司政策和發展建設進度，擬定本市場策劃方案。其中難免有不足之處，望公司領導能共同商討付諸實施。

3、廣告策略

通過分析，根據市場本身定位和風格，鎖定宣傳和開發目標群體：二手房中介，投資同行，銀行，證券公司，一線客戶者等。特制定以下廣告策略：

(1)強勢宣傳

市場情況廣告、優惠政策介紹、軟硬件設施介紹,產品如何介紹等

(2)市場培育階段

推廣主題：商氣、人氣的培育

1)逐一開展進行品牌宣傳，以體現市場的有效影響力。

2)業界、客戶相關對市場的評價、看法。

做好市場開發的宣傳工作以及如何長期留住客戶的重要措施，因此必須對市場進行培育，把商氣、人氣炒起來才行。

目的：制造商氣、人氣，搞活市場，使大家有錢賺、有生意做。讓客戶知道雙威的產品好、服務有優勢,高效，快捷,價格公道合理、信譽有保障。表現形式：各種推廣活動渠道、宣傳彩頁廣告、小禮品等,上門拜訪客戶并詳細的介紹公司產品優勢等等.

(3)宣傳鞏固階段

以產品優勢、品牌為推廣主題，通過不間斷的廣告宣傳，力求雙威投資在常熟市場做大做強。要讓常熟市場發展，使其自身完善還需一段較長的過程，維持市場的長期繁榮穩定，還需要長期的投入廣告來強化和促進。使常熟市場逐步形成核心競爭力，有自身能力，能長期的留住客戶,同行以及提升公司商氣、人氣、員工士氣。

表現形式：節日祝賀廣告、市場產品介紹廣告、商場,超市,步行街展臺宣傳、與中介客戶合作的廣告等。

教育與市場營銷方案范文篇7

一、項目簡介：

某房地產項目位于鄭州房地產市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺路（在建）和青年路三條路呈型將社區同周邊的商品大世界、名優建材市場等分開。

某房地產現有的物業形態由連排別墅、普通現房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場定位發生失誤，出現了銷售障礙。一期5、7、9、11、13、15六棟多層吸取了別墅的教訓，以超低價位入市，順利的實現了銷售，但沒有為開發商實現預期的利潤，沒有樹立中、高檔物業的品牌形象，無意中形成某房地產下一期小戶型開發和小高層開發的品牌障礙。

現在，一期多層尚有37現房、準現房，銷售額850萬元。其中159.7M2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主；127M2的三室兩廳7套；這兩種房型的銷售金額占一期余額的90.4%。

二期小戶型總銷售金額預計2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計4500萬元。預售許可證預計20__年5月底辦下。

由此可見，目前某房地產的可售資源由三種不同的物業組成：期房小戶型、現房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙，是我們面對的重大挑戰之一。

二、市場概況及基本競爭格局：

A、東南板塊及鄭汴路商圈。

鄭州房地產市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。

鄭汴路沿線主要由建業、英協、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經成為明確的高尚住宅區。某房地產位于這一區位之內。與英協、建業幾乎是一路之隔。但某房地產在操盤過程中，沒有除理好商務環境與居住環境的品牌區分與借勢，純粹以低價位的品牌內涵介入競爭，不僅沒有收獲天然的地段價格優勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。

B、東明路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。

航海東路與107國道沿線是20__年以來的樓市亮點，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。其中燕歸園是某房地產二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和某房地產一期159、127平米現房形成明確的競爭關系。